2026/04/03世間の学校
時流を読む「土地の価格はどうなるか－基準地価 4 年連続上昇」
日本の国土面積、とりわけ居住可能面積は一定である（供給面）。もちろん、海や湖沼
を埋め立て有効面積を増やすことも可能であるが、自ずと限度がある。一方、日本の人口
は減少しているし、所得の伸びも大したことはない（需要面）。経済学の一般原則からい
えば供給が一定で需要が減少していくのであれば価格は低下するはず。にもかかわらず、
土地の価格は上昇している。しかも4年連続と。土地の価格に関する政府関係の資料は3
つある。①公示地価（国交省） ②路線価（国税庁） ③基準地価（国交省）。①と③は、
土地売買の目安とされ、②は相続税等の算定基礎として、利用される。我々が知りたいの
は、土地売買の目安とすれば、①か③となるが、①は、1月1日時点、③が7月1日時点と最
も新しいデータとなるのが、③の基準地価ということになる。
どうして、そんなに上昇するのか。この上昇は今後も続くのか。東京、特に都心3区（千
代田区、港区、中央区）といわれる地域の上昇がすさまじい。地方の中核都市やリゾート
地も上昇しているという。金利の安さ、円の安さを含めて考えるとニューヨークやロンド
ン等に比べて日本の土地はまだまだ安い。まさに「日本買い」として、海外からのマネー
が流入しており、それが不動産価格の上昇をもたらしているという点と国内における所得
格差の拡大が富裕層を増加させてその人々の購入も増えているという。日本に住んでいて
日本のことしか知らない日本人にとって、海外のことは「寝耳に水」のことかもしれない。
グローバル化した現代、グローバルな視点で考えないと説明の出来ない事柄は多いのかも
しれない。オフィス賃料を見てもまだニューヨークの8割程度と割安感があり、当分上昇
は続きそうだ。しかし、この上昇はバブル期のように日本全国の土地が上昇したのとは異
なり、上昇率の良いところと、殆ど上昇していないところも多くあり、まさに土地につい
ても値上がり格差が生じている。そのため、逆に地方では殆ど土地価格が動いていないも
のや値下がりしているものもある。いわゆる土地価格の二極化である。二極化時代は物事
を平均で見るのではなく、個別個別の視点での判断が土地価格については求められる時代
といえそうだ。
